272,823 VIEWS
BrandThinkBiz

@brandthink(official)

คน Gen Y ไม่ซื้อบ้าน ปรากฏการณ์เขย่าโลก

October 10, 2017

เคยรู้สึกอยากมีบ้านเป็นของตัวเองกันมั้ยครับ? ถ้าคำตอบของคุณคือ ‘ไม่’ ก็ยินดีด้วยครับ คุณเป็นส่วนหนึ่งของปรากฎการณ์ที่เขย่าโลกอยู่ทุกวันนี้


ในรุ่นพ่อรุ่นแม่เรา ความฝันทั่วๆ ไปอย่างหนึ่งก็คือการแต่งงาน มีลูก มีรถ มีบ้าน เป็นของตัวเอง นี่เป็นอุดมคติแบบชนชั้นกลางแท้ๆ เลยล่ะ ในบ้านเราน่าจะเพิ่งเริ่มมีความคิดนี้ในรุ่นพ่อรุ่นแม่เรา ส่วนอเมริกานี่ก็เรียกได้ว่ามีวิธีคิดแบบนี้มาหลายต่อหลายรุ่นแล้ว


...แต่วันดีคืนดี “ความฝัน” นี้ก็เริ่มเปลี่ยนไปสำหรับคนรุ่นใหม่ ผลสำรวจจำนวนมากบอกตรงกันว่าในช่วงอายุเดียวกัน คนรุ่นใหม่มักจะแต่งงานและมีลูกกันน้อยลง ซื้อรถน้อยลง และก็ซื้อบ้านกันน้อยลงด้วย และประเด็นที่เราอยากจะเน้นในบทความนี้ก็คือเรื่องการซื้อบ้านน้อยลงนี่แหละครับ
ทำไมการซื้อบ้านน้อยลงถึงเป็นเรื่องใหญ่?


สำหรับระบบเศรษฐกิจทุกวันนี้ มันเป็นเรื่องใหญ่แน่ๆ ครับ เพราะในระดับปัจเจก บ้านถือเป็นการ “ลงทุน” ครั้งใหญ่ของมนุษย์เลยทีเดียว  ในอดีตบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเพื่อความมั่นคงเท่านั้น แต่ยังเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงสุดที่คนๆ หนึ่ง (หรือครอบครัวๆ หนึ่ง) มี และการตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อ มันก็ส่งผลต่อแผนการเงินตลอดทั้งชีวิตการทำงานของคนๆ หนึ่งได้เลย ซึ่งสำหรับคนทั่วไปที่ตัดสินใจซื้อบ้าน ส่วนใหญ่ก็นิยมผ่อนเอาทั้งนั้น ยากจะมีเงินสดซื้อบ้านทั้งก้อน และสถาบันที่ปล่อยเงินกู้เพื่อการผ่อนบ้านในหลักระบบเศรษฐกิจก็คือธนาคาร และดอกเบี้ยเงินกู้ที่คนจ่ายตอนผ่อนบ้านนี่แหละครับ คือรายได้หลักของธนาคารมาตั้งไม่รู้กี่สิบปี


ดังนั้นถ้าอยู่ดีๆ คนจำนวนมากหยุดซื้อบ้านขึ้นมา สำหรับธนาคารมันเป็นเรื่องใหญ่แน่ๆ เพราะแหล่งรายได้หายไป นอกจากนี้ทางด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยคึกคักก็จะหยุดชะงัก ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ราคาตกพรวด


...ซึ่งถ้าธนาคารมี “หนี้เน่า” ด้านอสังหาริมทรัพย์ (พูดง่ายๆ คือบ้านที่ถูกธนาคารยึดนั่นล่ะครับ) อยู่ในมือเต็มไปหมด พออสังหาฯ ราคาตกพรวดธนาคารก็จะล้มเอาครับ และภาวะนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นมาแล้วกับอเมริกาในช่วงปี 2008 จนทำให้เกิดวิกฤติไปทั่วโลก


...ดังนั้นพอเห็นใช่มั้ยครับว่าการที่อยู่ดีๆ คนรุ่นหนึ่งหยุดปรารถนาที่จะมีบ้านเป็นของตนเองนี่มันไม่ใช่เป็นแค่เรื่องส่วนตัวครับ แต่มันส่งผลเชิงโครงสร้างในระดับใหญ่โตเลย


ทำไม Gen Y ถึงไม่ค่อยซื้อบ้านกัน?
อันนี้เป็นเรื่องใหญ่มาก และคำตอบก็มีหลากหลายสุดๆ สำหรับหลายประเทศ จริงๆ แล้ว Gen Y น่ะอยากมีบ้านกันทั้งนั้น แต่พอมายุคนี้ เหล่าคน Gen Y เป็นพวกที่มาตรฐานการดำรงชีวิตสูง ชอบบริโภค มีหนี้บาน (บ้านเราอาจจะแค่หนี้บัตรเครดิต แต่ในหลายๆ ประเทศจะมีหนี้ทุนการศึกษาระดับมหาลัยก้อนโตด้วย) แต่รายได้คนรุ่นนี้ในภาพรวมก็ถือว่าไม่ได้เยอะถ้าเทียบกับรุ่นพ่อรุ่นแม่ สินค้าใหม่ๆ บางอย่างถือว่าราคาย่อมเยาเหมาะกับรายได้คน Gen Y ก็จริง แต่สินค้าหลายอย่างราคามันขึ้นไปไกลกว่าสมัยรุ่นพ่อรุ่นแม่ไปเยอะ


...และหนึ่งในบรรดาสินค้าที่ราคาขึ้นไปสูงลิบนั้นก็คือ “บ้าน”


หากเราได้มีโอกาสถามพ่อแม่หรือกระทั่งปู่ย่าตายายของเราว่าบ้านที่เขาอยู่ตอนนี้เขาซื้อมาเท่าไร เราอาจรู้สึก “โอ้โห” ถึงราคาของมันที่ถูกมากเทียบกับสมัยนี้ไม่ได้เลย หรือถ้าเป็นสมัยนี้ เราอาจเคยไปดูๆ ห้องคอนโดไว้แล้วรู้สึกว่าอีกเดี๋ยวค่อยซื้อดีกว่า ผ่านไปแค่ 5 ปี เราไปเช็กราคาอีกที ก็จะพบว่าราคามันขึ้นสูงไปจากเดิมมากจนเราซื้อไม่ไหวแล้ว


นี่แหละครับภาคปฏิบัติของปรากฎการณ์ราคาที่พักอาศัยที่พุ่งขึ้นเร็วกว่ารายได้ของเรา ซึ่งก็ไม่ใช่แค่บ้านเราหรอกครับที่เจอกับเรื่องนี้  เพราะเขาเจอกันแทบทั้งโลก และหลายๆ ที่ก็เจอมาก่อนเราอีก หลายเมืองที่เห็นราคาที่ดินคงที่แล้ว นั่นคือราคาเขาขึ้นกันไปจนสุดแล้วครับ อย่าง นิวยอร์ก ลอนดอน โตเกียว ราคามันขึ้นไปจนคนทั่วไปซื้อกันไม่ไหวแล้ว พูดง่ายๆ ก็คือ Gen Y คือรุ่นที่ต้องเผชิญหน้ากับราคาอสังหาที่แพงสุดๆ ถ้าเทียบกับรายได้ อยากซื้อก็ซื้อไม่ไหว ซึ่งนี่ก็กลับมาอธิบายว่าทำไมตัวเลขการ “อยู่บ้านพ่อแม่” ของคน Gen Y ในโลกตะวันตกถึงสูงกว่าคนรุ่นก่อนๆ มาก เพราะคนรุ่นนี้มันซื้อบ้านไม่ไหวแล้ว บางทีทำงานมาจนอายุ 30 ปี จะกู้เงินมาผ่อนบ้านแบบเต็มแม็กซ์ ก็ยังซื้อบ้านไม่ได้ดั่งใจ ก็เลยไม่ซื้อแล้วกัน แล้วอยู่กับพ่อกับแม่เป็นส่วนใหญ่


แม้ในเอเชียการอาศัยอยู่กับพ่อแม่จะเป็นเรื่องปกติมากๆ แต่ในโลกตะวันตก นี่เป็นสิ่งที่ค่อนข้างประหลาด เพราะวงจรชีวิตของคนตะวันตกคือ ถ้าลูกโตแล้วสังคมก็คาดหวังว่าจะแยกตัวจากครอบครัว ออกมาอยู่เอง ซึ่งนั่นก็หมายถึงการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง และนี่เป็นเหตุผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โตมาอย่างต่อเนื่อง


...และทุกอย่างก็ดูจะถึงจุดจบแบบที่ว่ามา
 
   
อย่างไรก็ดี เราก็จะเห็นได้ว่าแม้แต่คน Gen Y จำนวนมากที่มีอาชีพที่ดีที่มีปัญญาซื้อบ้านเองแน่ๆ ทั่วโลก ก็เลือกจะไม่ซื้อบ้านกัน ดังนั้นมันจึงอาจไม่ใช่เป็นแค่ปัญหาว่าไม่มีเงินซื้อแล้ว ปัญหามันต่างออกไป ซึ่งตรงนี้มีหลายเหตุผล ต่างกันไปในแต่ละประเทศครับ แต่ถ้าจะให้พูดสรุปรวมๆ คือ สำหรับคน Gen Y ที่มีรายได้มากพอจะซื้อบ้าน การซื้อบ้านเป็น “การลงทุนที่ไม่คุ้มค่า”
    
ในอเมริกา ดั้งเดิมการซื้อบ้านในย่านที่ดีไม่ใช่การซื้อบ้านเท่านั้น แต่นั่นหมายถึงเป็นการซื้อสิทธิ์ในการศึกษาของลูกที่จะไปศึกษาในย่านที่ดีด้วย เพราะถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านอยู่ในย่านนั้น ก็ย่อมจะมีสิทธิ์ส่งลูกไปเรียนในโรงเรียนแถวๆ ย่านนั้น สำหรับอเมริกาถ้าไปเรียนอยู่ในย่านที่ไม่ดี นี่ชีวิตดับเลยครับ และความแตกต่างด้านการศึกษาของย่านดีๆ ที่คนขาวอาศัยอยู่ และทำเลย่านที่ไม่ค่อยดี ที่มักจะมีคนผิวสีและผู้อพยพอาศัยอยู่ ก็ผลิตปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมอเมริกามาอย่างคาราคาซัง
    

ทีนี้คน Gen Y ชาวอเมริกันดันไม่ค่อยมีลูกกันไงครับ สิทธิประโยชน์ของการลงหลักปักฐานด้วยการซื้อบ้านที่สำคัญสุดๆ เลยของคนอเมริกันมันหายไป นี่คือเหตุผลหนึ่งที่คน Gen Y ที่มีเงินก็ยังไม่ซื้อบ้านกัน ส่วนเหตุผลอื่นๆ ก็น่าจะเป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ ที่ชอบชีวิตที่เคลื่อนไปเรื่อยๆ ย้ายงานไปเรื่อยๆ ซึ่งชีวิตแบบนี้มันลงหลักปักฐานยากครับ  การเช่าอยู่มันคุ้มกว่า


ชีวิตที่นิยมเช่าอยู่ นี่ก็ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในอเมริกาเท่านั้นครับ คน Gen Y ที่ญี่ปุ่น (หรือกระทั่งเกาหลี อังกฤษ และเยอรมัน) ก็มีพฤติกรรมในทำนองเดียวกันนี้ แต่ที่น่าสนใจก็คือแม้แต่ในญี่ปุ่นที่คนนิยม “อยู่กับที่” เพราะคนญี่ปุ่นนิยมทำงานให้บริษัทเดียวไปยาวๆ ตลอดชีวิตเลย เขาก็ยังไม่ค่อยนิยมซื้อบ้านกันเลย

    
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น? คำตอบอาจจะเข้าใจยากหน่อยเพราะมันมีสองปัจจัยที่คนไทยไม่คุ้นเลย
    

ปัจจัยแรก ในญี่ปุ่นก็เช่นเดียวกับในประเทศเจริญแล้วหลายๆ ประเทศครับ เขามีภาษีที่ดิน และภาษีเขาก็โหดใช้ได้เลย 1.4% ต่อปี (คือมีบ้านมูลค่าสิบล้านก็ต้องเสียภาษี 140,000 บาททุกๆ ปี) พูดง่ายๆ คือถึงซื้อบ้านแล้ว นอกจากจะต้องจ่ายเงินค่าผ่อนบ้านแล้ว ก็ยังต้องจ่ายภาษีไปอีก นั่นเป็นเงินเยอะมากนะครับ แม้แต่คนญี่ปุ่นที่รายได้เยอะๆ ยังบอกว่านั่นเยอะ (มาก) เลย
    

แต่ที่โหดตามมาคือปัจจัยที่สอง ราคาที่ดินในญี่ปุ่นค่อนข้างคงที่มากๆ ดังนั้นการถือครองที่ดิน แทบไม่ต้องหวังเลยครับว่าในอนาคตไม่ว่าจะเป็นอีก 10 ปี หรือตอนแก่เฒ่าจะขายได้ราคาดีกว่าตอนที่ซื้อมา
    

ปัจจัยราคาที่ดินชะงักเมื่อบวกกับปัจจัยเรื่องการถือครองที่ดินแล้วต้องจ่ายภาษีทุกปี ทำให้คนญี่ปุ่นรุ่นใหม่ๆ เลือกจะเช่าที่พักอาศัยอยู่ไปเรื่อยๆ จนตายดีกว่า สบายใจกว่ากันเยอะ และที่โหดคือสำหรับคนญี่ปุ่นที่มาตรฐานการศึกษามันกระจายอย่างทั่วถึง ขนาดคนแต่งงานแล้วยังไม่ค่อยจะอยากซื้อบ้านกันเลยครับ เพราะซื้อหรือไม่ซื้อ ลูกก็ได้การศึกษาที่มีคุณภาพไม่ต่างกันอยู่ดี (นี่ต่างจากอเมริกาที่ถ้าอาศัยอยู่ย่านไม่ดี ก็ทำให้ลูกจะไม่ได้เรียนโรงเรียนที่ดีด้วย)
    

ซึ่งก็ต้องเน้นนะครับว่าเคสไม่อยากถือครองที่ดินของญี่ปุ่นนี่หนักมากๆ แบบที่คนบ้านเราคงยากที่จะเข้าใจ เพราะทุกวันนี้ในญี่ปุ่นมันมีบ้านและที่ดินร้างแบบหาตัวเจ้าของไม่ได้ มีมากพอๆ กับที่ดินบนเกาะคิวชูเลย คือบรรพบุรุษตายไปแล้วลูกหลานก็ไม่มีใครอยากได้ที่ดินตามต่างจังหวัด เพราะถือไว้ก็มีแต่จะเจอภาษี ขายไปก็ไม่ได้ราคา และมันก็เป็นแบบนี้มาหลายรุ่น มันไม่ใช่ถือที่ดินบรรพบุรุษไว้ชิลๆ ผ่านมา 20-30 ปีก็ขายแล้วได้เงินก้อนโตไปสบายๆ เหมือนบ้านเรา เพราะเขาต้องเจอภาษีหนักๆ ทุกปี (คือคิดง่ายๆ น่ะครับ ถ้าภาษี 1.4% แบบญี่ปุ่น ถือที่ดินไว้เฉยๆ 35 ปี ภาษีที่เราจะโดนไปก็มูลค่าครึ่งนึงของราคาที่ดินละครับ)
    

อย่างไรก็ดี แม้ว่าเคสของญี่ปุ่นจะหนักหนาสาหัสเป็นมากพิเศษ แต่คำอธิบายบางส่วนว่าทำไมคนรุ่นใหม่ญี่ปุ่นไม่อยากจะซื้อบ้านก็นำมาใช้กับที่อื่นได้ กรณีที่ชัดมากๆ ก็พวกประเทศยุโรปใต้ทั้งหลายครับ หลายๆ ประเทศถ้าเราไปค้นดูราคาบ้าน เราจะเห็นเลยว่าราคามันแพงกว่าบ้านเราไม่มากเท่าไร (ชัดๆ เลยก็โปรตุเกสครับ สเปนจะแพงขึ้นมาหน่อย) แต่ถ้าเราดูนานๆ บางทีก็จะเห็นว่าราคามันไม่ขึ้น และบางทีราคามันลดลงด้วย
    

ใช่ครับประเทศพวกนั้นกำลังประสบกับปัญหาราคาบ้านชะงักงันมันไม่ขึ้นอีกเช่นเดียวกับญี่ปุ่น เพราะมันขึ้นไปสุดแล้ว ดังนั้นบ้านมันเป็นสินทรัพย์ที่เราถือไปก็ไม่ได้ทำให้ความมั่งคั่งเรามากขึ้น เท่านั้นไม่พอ ประเทศเหล่านี้ก็ยังมีภาษีบ้านที่โหดเกือบเท่าญี่ปุ่น ดังนั้นการมีบ้านเอาไว้ มันไม่ได้เสริมความมั่งคั่งเลยครับ มันจะเป็นตัวดูดเงินเราอีกต่างหาก เพราะภาษีก็ต้องเสียทุกปี ราคาที่ดินก็ลดลงเรื่อยๆ อีก
    

ดังนั้นถ้ามองในเชิงการเงินแล้ว ในประเทศเหล่านี้การมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง นี่เป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผลทางการเงินสุดๆ ครับ เพราะนั่นมีแต่จะทำให้ “ขาดทุน” ไปเรื่อยๆ ทั้งภาษีที่โดนและมูลค่าของมันที่ลดลงไปอย่างต่อเนื่อง ...และนี่เป็นสิ่งที่ Gen Y ที่มีรายได้สูงพอจะซื้อและมีความใส่ใจทางการเงินย่อมจะเห็นว่าเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า และผลก็คือไม่ซื้อ ถ้าไม่อยู่กับพ่อแม่ไปเลยก็เช่าหอ เช่าคอนโดอยู่กัน
ผลที่ตามมา


ผลที่ตามมาของการที่ Gen Y ซื้อบ้านกันน้อยลงในระยะยาวนั้นยังประเมินยากครับ แต่ในระยะสั้นเราจะเห็นเลยว่าตอนนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก แทนที่ผู้ซื้อหน้าใหม่ๆ จะเป็นคนรุ่นใหม่ในประเทศ แต่ผู้ซื้อก็เริ่มเปลี่ยนเป็นนักลงทุนต่างประเทศหนักขึ้นเรื่อยๆ และที่หนักสุดๆ ก็คือนักลงทุนจีน ที่ไปซื้ออสังหาในเมืองทั่วยุโรปเต็มไปหมด (ซึ่งเหตุผลหลักๆ คือคนรวยจีนต้องการทั้งขนเงินออกนอกประเทศและบริหารความเสี่ยงทางการเงิน พูดง่ายๆ คือ ถือที่ดินในสเปนที่ราคาไม่ขึ้นเลยแต่มีรายจากได้ “ค่าเช่า” บ้างก็ยังดีกว่าถือแต่หุ้นจีนน่ะครับ) นี่เป็น “การลงทุน” ที่สะเทือนโลกเหมือนกัน เพราะนี่จะทำให้ต่อจากนี้ไปเจ้าของที่ดินชาวจีน จะกระจายไปอยู่ทั่วโลก คนพวกนี้ย่อมปล่อยอสังหาฯ เหล่านั้นให้เช่าเพื่อหารายได้ และคนเช่าก็ไม่ใช่ใครที่ไหนครับ เหล่า Gen Y ทั่วโลกที่ว่ามาที่ไม่ต้องการจะซื้อบ้านเองนั่นแหละ (เห็นมั้ยครับว่ามันเป็นวงจร) ดังนั้นโลกที่กำลังเดินหน้าไปก็คือโลกที่จะเต็มไปด้วยเจ้าที่ดินนานาชาติที่จะเก็บค่าเช่าจาก Gen Y กันไป
    

ซึ่งตรงนี้ ถ้าเป็นบ้านเราก็อาจจะรู้สึกว่ามันจะสิ้นชาติสิ้นแผ่นดินกันแล้ว มีต่างชาติมาถือครองที่ดินเต็มไปหมด แต่เมืองนอกเขาไม่คิดกันแบบนั้น เพราะในมุมของรัฐไม่ว่าจะต่างชาติหรือชาติตัวเอง จะมาถือครองที่ดินก็ต้องเสียภาษีที่ดินทุกปีๆ ดังนั้นรายได้มันกลับไปรัฐทั้งนั้นและในประเทศที่เจริญแล้ว เงินของรัฐก็คือเงินของประชาชนนั่นล่ะครับ ดังนั้นประเทศที่เจริญแล้วเขาเลยไม่กลัวเรื่องต่างชาติมาถือครองที่ดินกันเหมือนที่คนไทย (ที่คุ้นเคยกับการไม่เสียภาษีที่ดิน) กลัวกันเพราะนั่นคือแหล่งรายได้ทั้งนั้น
    

ทั้งนี้ทั้งนั้น ปรากฎการณ์ทั้งหมดมันก็เปิดให้เห็นมิติใหม่ๆ ของวิธีชิวิตของ Gen Y ครับ ดังที่กล่าวแต่แรก การที่คน Gen Y เลือกที่จะทั้งไม่มีลูกและไม่ซื้อบ้าน ทำให้ Gen Y มีรายได้เหลือในการบริโภคอะไรเยอะเยอะเลย และทำให้ตลาดสินค้าต่างๆ ที่ขาย Gen Y มันยังโตไปได้เรื่อยๆ เพราะมันไม่มีรายจ่ายส่วนที่เป็นค่าผ่อนบ้านและค่าเลี้ยงลูกมาแย่ง


...แต่ถ้าผ่านไปอีก 20 กว่าปี ในวันที่เหล่า Gen Y เริ่มกลายเป็นคนแก่ที่ไม่มีทั้งบ้านเป็นของตัวเอง ไม่มีลูกหลานดูแล ตอนนั้นความต้องการของคน Gen Y ก็อาจจะเปลี่ยนไปตามวัย เป็นการมีที่อยู่เป็นชุมชนคนแก่ที่จะมีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่ใช่หดหู่แบบบ้านพักคนชราแบบที่เคยเห็นรุ่นก่อนๆ และก็แน่นอนว่านั่นก็เป็นธุรกิจอะไรได้อีกเต็มไปหมดครับ
  
 
...ซึ่งแม้ว่าสิ่งที่ว่ามามันจะเป็นเรื่องของอนาคต แต่ประเด็นคือเราต้องการจะทำให้เห็นว่าเวลาพฤติกรรมการบริโภคที่เหมือนเปลี่ยนไปเล็กๆ บางทีมันส่งผลกระเทือนไปทั้งระบบได้ และถ้าเราจับทางมันได้ มันก็จะเป็นโอกาสทางธุรกิจให้กับเราอีกมากมายครับ


เรื่อง: อธิป จิตตฤกษ์


 



BrandThinkBiz

@brandthink(official)

ให้ความเห็นของคุณ

โปรดลงชื่อเข้าใช้งานเพื่อแสดงความคิดเห็นของคุณ

ความคิดเห็น (1)

Vutthinan D Rattana

@tatorama

11 October 2017 08.41

.....ซึ่งตรงนี้ ถ้าเป็นบ้านเราก็อาจจะรู้สึกว่ามันจะสิ้นชาติสิ้นแผ่นดินกันแล้ว มีต่างชาติมาถือครองที่ดินเต็มไปหมด ..... ดังนั้นประเทศที่เจริญแล้วเขาเลยไม่กลัวเรื่องต่างชาติมาถือครองที่ดิน
.....ถ้าไทยมีเสียภาษีที่ดิน สำหรับรัฐมันคือแหล่งรายได้ทั้งนั้น แต่.....?
รายงาน/แจ้งลบ
X